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建言献策
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关于对滨州商品住宅进行性能评定的建议
作者:何建华    时间:2014-04-30    浏览次数:    字体大小:

    随着滨州城镇化水平的提高,我市房地产市场正处在大规模建设期,每年都有约100万平方米的商品房竣工被推向市场。建设水平良莠不齐,住宅质量纠纷也逐年增多。时下,人们的住房已开始从实用型向改善型过渡,对住宅的质量要求已有较大提高,国家也出台了《住宅性能评定技术标准》,对住宅的各项性能指标给出了明确的界定。按照这种制度对商品住宅进行分级,住宅品质的优劣就有了一个明确的标准,购房者就能很清楚地知道要买的房子是什么级别,建设质量如何,对住房的性能心中有数,就可以明白消费。因此建议我市积极开展商品住宅的性能评定。
    一、住宅性能评定的定义
    住宅按照工程质量、功能质量和环境质量等因素归纳为适用、环境、经济、安全、耐久五大性能。住宅性能认定就是按照国家统一规定的技术标准和评定程序、评定方法,由第三方对住宅性能进行评价,最后确定性能等级的一种制度。
    二、住宅性能评定的实施
    按照我国现行标准,住宅性能分为A、B两级。A级就是执行现行的国家标准,而且性能好的住宅;B级是执行现行的国家强制性标准,但性能达不到A级的住宅。没有完全执行国家强制性标准的住宅就不能上市,应进行翻修、处理。
    住宅性能的评定,仅凭一个人的能力在短时间内是很难做出准确的判断,因为它涉及的东西很多,比如房子的隔热、保温性能、隔声性能等,很多东西不是肉眼可以观察到的,必须经过一系列的程序,通过检测和专家的集体评议,才能得出最后结论。
    为体现住宅性能评定的真实性和公正性,我国政策规定参加评审的专家采取回避政策,参评专家不能与开发商具有业务关系,且评审之后还有认定程序,即评审和认定是两个环节,评审之后还有另外的人员认定,这样就可以保证住宅性能等级的评定科学、公平和公正。
    三、住宅性能评定结果的确认及发布
    住宅性能等级的认定,终审是在竣工以后,但在设计阶段可以申请设计审查,预审以后,可根据国家颁布的《住宅性能评定技术标准》初步确定为A或B级。开发商按照预审通过的设计图纸进行房屋建设过程中要严格执行设计要求,同时必须接受评选部门的随机检查,竣工后再接受评审部门的严格检测,评审专家组才能根据实测结果,对照标准要求,最终确定该住宅的性能等级。
    通过正式渠道认定的住宅性能等级要向社会公告,消费者可以通过媒体查阅,开发商自己是不能评价和公告的。
    四、滨州市住宅性能评定的现状
    自2006年国家住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布《住宅性能评定技术标准》以来,全国绝大多数省、市、自治区相继开展了这方面的工作,我市的房地产企业也于同年参加了山东省建设厅组织的这项活动,如至尊门第住宅小区就预审通过A级性能住宅的认定,但在建设过程中没参加评审部门的抽检,也就没能通过A级性能住宅的终审认定。截止目前,我市已有8个小区获A级性能住宅预审资格,还没有一个获得终审资格,且这方面的宣传报道有限,消费者对此也知之甚少。
    五、对我市实施住宅性能认定的建议
    根据上述情况,为推动我市房地产市场健康发展,提出如下建议:
    1、主管部门指定专门的服务机构,组织房地产开发单位积极参加住宅性能认定工作。同时通过有效手段,加大对商品住宅性能等级制度的宣传力度,让广大消费者了解倾其一生积蓄所购买的住宅按性能是分不同等级的,好房子对应好价钱,好价钱就应该购得性能好的商品,不能只看地段,而忽视了住宅本身的建筑性能。
    2、建设主管部门、国土部门在办理商品房用地出让手续时,对建设住宅的性能等级给于明确要求,开发商必须按要求规划建设,不能随意降低标准;对住宅项目的设计文件进行审查时严格把关,达不到文件要求的必须按标准修改。
    3、建设主管部门负责对竣工报验的住宅小区进行综合验收,并按预审和终身结果向公众公告其性能等级,同时加大对商品住宅开发单位的管理,对没有完全执行国家强制标准建设的住宅不允许其上市。
    通过市场调控,促使房地产开发商自我加压,自我整改,为消费者提供更好的商品。
 

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